Capítulo 1
Venta y compra
Valor estimado, evidencia comparable, posición territorial, liquidez, negociación, costes y financiación
Valor central492.000 €Escenario inferior474.000 €Escenario superior512.000 €Precio unitario7.029 €/m² Para un vendedor
Un precio de salida defendible es 492.000 €, alineado con el valor central y por debajo de las referencias agregadas del barrio Universidad y del segmento de dos dormitorios. Permite competir frente a anuncios próximos de 495.000 €, 475.000 € y 550.000 €, sin depender de los comparables más caros. Salir por encima de 500.000 € exigiría justificar con documentación y presentación rasgos como exterioridad, luz, balcones, reforma reciente, ascensor o una distribución superior. El rango estadístico de la muestra llega a 512.000 €, pero no asegura que ese nivel sea alcanzable. La decisión recomendable es iniciar en torno a 492.000 € y revisar la respuesta antes de elevar expectativas
Para un comprador
Para el comprador, los 492.000 € equivalen a 7.029 €/m², frente a 7.700 €/m² de mediana distrital y 8.081 €/m² en el segmento de dos dormitorios. Los cierres estimados de comparables próximos cubren desde 433.119 € hasta 656.518 €, con casos cercanos de 451.356 €, 501.506 € y 515.184 €. Esa dispersión impide convertir un solo anuncio en precio de cierre. Una oferta negociadora debe tomar 492.000 € como ancla y descontar solo deficiencias verificadas de estado, superficie, ascensor u orientación. Un cierre alrededor del valor central sería coherente; pagar más requiere evidencia concreta de diferenciación
Evolución del precio publicado
Distrito y municipio en toda la serie histórica común disponible
Distrito CentroMunicipio Madrid
El gráfico muestra toda la serie disponible; la interpretación prioriza el periodo reciente para orientar la decisión actual.Interpretación de la evolución
Entre 2023T4 y 2026T3, el precio del distrito Centro pasó de 6.754 a 7.533 €/m², un 11,5 %. El municipio de Madrid pasó de 3.904 a 5.860 €/m², un 50,1 %. El distrito mantiene una prima del 28,5 % sobre el municipio, pero su crecimiento ha sido menor. La tendencia respalda el nivel territorial, no una subida automática sobre 492.000 € La decisión es apoyar el precio en la evidencia comparable actual y utilizar la serie histórica solo para interpretar el ciclo.
Mapa de comparables de venta
Amplía el mapa, haz zoom y pulsa cada oferta para consultar sus datos principales
Comparables de venta
Fotografías y descripciones de las ofertas más próximas y similares
Vivienda de 86 m² con 2 dormitorios, 2 baños, con ascensor, edificio de 1900
86 m²199 mCierre estimado 515.184 €
Vivienda de 62 m² con 2 dormitorios, 1 baños, con ascensor, edificio de 1900
62 m²276 mCierre estimado 433.119 €
Vivienda de 74 m² con 2 dormitorios, 1 baños, exterior, con ascensor, edificio de 1900
74 m²297 mCierre estimado 656.518 €
Vivienda de 72 m² con 2 dormitorios, 1 baños, exterior, con ascensor, edificio de 1900
72 m²11 mCierre estimado 410.324 €
Vivienda de 78 m² con 1 dormitorios, 1 baños, exterior, con ascensor, edificio de 1900
78 m²18 mCierre estimado 437.678 €
Vivienda de 77 m² con 1 dormitorios, 1 baños, exterior, con ascensor, edificio de 1900
77 m²19 mCierre estimado 360.173 €
Vivienda de 76 m² con 1 dormitorios, 1 baños, exterior, con ascensor, edificio de 1910
76 m²167 mCierre estimado 533.421 €
Vivienda de 56 m² con 1 dormitorios, 1 baños, exterior, con ascensor, edificio de 1900
56 m²88 mCierre estimado 255.312 €
Interpretación de los comparables
Los comparables más próximos y recientes se publicaron el 26 de agosto de 2026 a 78, 108 y 136 m, con precios solicitados de 495.000 €, 595.000 € y 695.000 €. Sus cierres estimados van de 451.356 € a 633.722 €, reflejando una dispersión elevada por superficie y atributos descritos. El dúplex de 62 m² en calle Carranza sostiene el distrito Centro baja de la referencia, mientras las viviendas con balcones, esquina o reforma completa tensionan la parte alta. El anuncio de 720.000 € para 74 m² destaca frente al resto y puede ser un valor atípico por sus cinco balcones y reforma. Los comparables interiores entre 550.000 € y 565.000 € cuestionan una salida demasiado baja, pero no permiten equiparación plena. La referencia de 492.000 € debe contrastarse con el estado y elementos reales de la vivienda
Distribución de la muestra comparable
1.000 ofertas en la muestra analítica ampliada hasta 1.000 m
Interpretación de la muestra ampliada
El histograma utiliza 1.000 anuncios reales dentro de 1.000 m. Para hacer legible la forma central se muestran los precios entre 5.488 €/m² y 14.059 €/m², excluyendo visualmente 100 extremos sin retirarlos de la evidencia de mercado. El 50 % central se sitúa entre 7.500 €/m² y 10.638 €/m², con mediana de 8.750 €/m². El inmueble, a 7.028 €/m², queda por debajo de esa mediana. La salida debe apoyarse en los comparables más semejantes, no en la cola alta del histograma
Percentiles del distrito
Análisis de la distribución
El valor unitario de 7.029 €/m² queda dentro del rango central de la muestra de venta, entre 6.233 y 9.091 €/m². Está un 8,7 % por debajo de la mediana de 7.700 €/m² del distrito Centro. La dispersión central alcanza el 37,1 %, por lo que las diferencias de anuncio son relevantes. Para el vendedor favorece una posición competitiva; para el comprador ofrece una referencia negociadora sin afirmar que sea una oportunidad absoluta
Comparación territorial del precio
Barrio, distrito, municipio y provincia en el último periodo común
Interpretación territorial
El barrio Universidad alcanza 8.065 €/m², por encima de los 7.700 €/m² del distrito Centro, 5.877 €/m² del municipio de Madrid y 3.947 €/m² de la provincia. La vivienda, con 7.029 €/m², queda un 12,8 % bajo la mediana barrial y un 8,7 % bajo la distrital. Las variaciones anuales divergen: 7,2 % en el barrio, 9,2 % en el distrito, 11,4 % en el municipio y 16,9 % en la provincia. La escala provincial crece más pero parte de un nivel mucho menor. Para vender, la referencia útil es barrio y distrito; para comprar, la comparación municipal solo aporta contexto amplio
Precio y crecimiento por distrito
Posición del distrito analizado frente a las referencias territoriales disponibles
Distrito Centro7.700 €/m²9,2 % interanual · 2026 T2Municipio Madrid5.877 €/m²11,4 % interanual · 2026 T2Provincia Madrid3.947 €/m²16,9 % interanual · 2026 T2 Nivel de precios
Centro registra 7.700 €/m² y ocupa la posición 5 de 21 distritos de Madrid por nivel de precio publicado. El abanico observado va de 3.346 €/m² en Villaverde a 9.969 €/m² en Salamanca; esta comparación territorial sirve como contexto y no sustituye los comparables de máxima proximidad y similitud. La decisión es usar el mapa para calibrar el contexto territorial, no para trasladar automáticamente la mediana distrital al inmueble.
Crecimiento interanual
La variación interanual de Centro es del +9,2 % y lo sitúa en la posición 13 de 21 distritos. El mapa permite distinguir si el nivel actual se apoya en una tendencia reciente más fuerte o más débil que la del resto del municipio, evitando confundir un distrito caro con uno que necesariamente esté creciendo más.
Precio y liquidez por tipo de vivienda
Comparaciones independientes por tipología, dormitorios y superficie
Interpretación por segmentos
El segmento de dos dormitorios del distrito Centro alcanza 8.081 €/m², con 425 anuncios, 15,9 semanas de comercialización y 34,2 % de absorción a 60 días. La vivienda queda un 13,0 % por debajo de ese nivel. En el barrio Universidad, el mismo segmento marca 8.578 €/m², 119 anuncios y 14,9 semanas. El total del distrito se sitúa en 7.700 €/m², por debajo del segmento comparable. La evolución anual del segmento distrital es 7,7 %, inferior al 9,2 % del total. Para el vendedor, el valor central es competitivo; para el comprador, la diferencia respalda pedir equivalencias reales antes de aceptar una prima
Oferta, velocidad y demanda
Stock, tiempo de comercialización, absorción y su evolución por segmento
Interpretación de oferta y demanda
El barrio Universidad reúne 251 anuncios de venta, 13,0 semanas de comercialización y 39,4 % de absorción a 60 días. El distrito Centro amplía el stock a 971 anuncios, con 15,9 semanas y 35,2 % de absorción, mientras el municipio combina 7.021 anuncios con 11 semanas y 43,4 %. Desde 2023T1, el stock del conjunto cayó un 63,7 %, pero el tiempo aumentó un 32,2 % y la absorción mejoró un 17,8 %. En hasta 70 m² el stock cayó 62,4 % y el tiempo subió 58,6 %. La menor oferta favorece la exposición, pero los plazos más largos piden precio disciplinado
¿Es un buen momento para comprar o vender?
Señales actuales para cada parte y decisión práctica
Si vendes
Para el vendedor, la evolución observada describe un equilibrio mixto: el stock del conjunto cayó un 63,7 % desde 2023T1 y la absorción a 60 días aumentó un 17,8 %, señales favorables. Sin embargo, el tiempo de comercialización subió un 32,2 %, y en hasta 70 m² creció un 58,6 %. Con 13,0 semanas en el barrio y 15,9 en el distrito, conviene salir cerca de 492.000 € y reservar margen para revisar precio si el plazo se alarga
Si compras
Para el comprador, la evolución observada no obliga a precipitarse: el stock de venta ha caído un 63,7 % y la absorción ha mejorado un 17,8 %, pero el tiempo de comercialización sube un 32,2 %. El segmento de hasta 70 m² presenta 15,9 semanas y 40,6 % de absorción en el distrito. La menor oferta limita la selección, aunque los plazos permiten inspeccionar y negociar. La decisión es ofertar con base en estado y documentación, no por urgencia general
Interpretación del momento de mercado
La reducción de stock y la mejora de absorción favorecen al vendedor, pero el aumento del tiempo de comercialización limita una estrategia exigente. El vendedor debería iniciar junto al valor central y revisar el posicionamiento si se supera el plazo del barrio. El comprador debe reconocer que la oferta es menor, pero usar los plazos y la dispersión de comparables para condicionar su propuesta a verificaciones concretas
Sensibilidad del valor estimado
Escenarios observados para atributos verificables o mejorables y comprobación separada de superficie
Cómo utilizar la sensibilidad
La sensibilidad se apoya en 1.000 ofertas reales de la API geográfica de comparables, observadas hasta 1.000 m y no únicamente en los 30 testigos seleccionados por la valoración. Las diferencias entre interior, terraza y estado describen asociaciones de mercado, no primas causales garantizadas. La superficie y el ascensor se contrastan por separado mediante nuevas valoraciones. Antes de fijar precio conviene confirmar cada atributo y actualizar la muestra
Negociación y cierre estimado
Descuento observado entre oferta y cierre estimado
Margen de negociación
El descuento de cierre estimado del distrito es 8,8 %, de modo que un precio publicado no debe confundirse con el resultado probable de escritura. En los comparables seleccionados, 495.000 € se traduce en 451.356 € de cierre estimado y 550.000 € en 501.506 €, ambos cercanos a ese orden de ajuste. La vivienda valorada en 492.000 € ya se sitúa bajo la mediana distrital. Para el vendedor, un descuento adicional amplio erosionaría una posición competitiva. Para el comprador, la negociación debe apoyarse en deficiencias objetivas y no aplicar mecánicamente el 8,8 %
Compraventas formalizadas ante notario
Operaciones escrituradas en código postal 28004; no son precios publicados ni cierres estadísticos estimados
Compraventas 2025870Precio formalizado7.936 €/m²Precio medio683.738 €Variación interanual+19,0 % Precio formalizado por m²
Quién compra
Estado de la vivienda
Tipología
Interpretación de las compraventas formalizadas
Las compraventas formalizadas disponibles corresponden al código postal 28004, sin uso de ámbito alternativo, y no a la calle ni al barrio de forma exclusiva. En 2025 se formalizaron 870 operaciones, con 7.936 €/m² y un precio medio de 683.738 €, tras un aumento anual del 19,0 %. El valor unitario estimado de la vivienda, 7.029 €/m², queda por debajo de esa referencia de escrituras. El precio medio formalizado no es comparable directamente con un piso de 70 m² porque mezcla superficies y calidades. No hay operaciones individuales disponibles, por lo que no se atribuyen direcciones ni cierres estimados concretos. La decisión es usar estas escrituras como contraste territorial, no como tasación directa
Estrategia de salida
Elige el equilibrio entre precio y tiempo esperado de comercialización
Venta rápida467.400 €10 semanasPrioriza velocidad y reduce exposición
Salida equilibrada492.000 €16 semanasEquilibra precio defendible y plazo
Precio exigente516.600 €25 semanasBusca maximizar precio y acepta más espera
Cómo elegir la estrategia
La estrategia rápida sitúa el precio en 467.400 € y un plazo de 10 semanas; la equilibrada, en 492.000 € y 16 semanas; la exigente, en 516.600 € y 25 semanas. El precio equilibrado coincide con la valoración central y con el tiempo base distrital de 15,9 semanas. La alternativa rápida reduce 24.600 € el precio, mientras la exigente añade 24.600 € y nueve semanas. La decisión es elegir velocidad o maximización de precio de forma explícita, no esperar ambos resultados a la vez
Costes, impuestos y efectivo de la venta
Perspectiva del vendedor después de comercialización, fiscalidad y deuda
Cuánto queda realmente después de vender
Con venta mediante agencia al 3 % más IVA, el efectivo antes de impuestos sería 473.490 €, frente a 491.350 € en venta directa; la comisión y sus impuestos suman 17.860 €. Si el precio de compra hubiese sido 246.000 €, el IRPF estimado sobre una ganancia de 227.490 € sería 52.302 €; con compra de 393.600 €, sería 17.255 € sobre 79.890 €. La plusvalía municipal estimada varía, por ejemplo, entre 2.568 € para cinco años y suelo de 49.200 €, y 11.414 € para veinte años y suelo de 98.400 €. Son escenarios sujetos a datos fiscales y documentales reales. La decisión es calcular el neto con la fecha, precio de adquisición y valor de suelo antes de aceptar una oferta
Simulador hipotecario
Modifica entrada, tipo e ingresos para entender cuota y tasa de esfuerzo
Hipoteca y esfuerzo mensual
Efectivo inicial estimado—
Cuota mensual—
Tasa de esfuerzo—
Coste real para el comprador
Sin financiación, el desembolso total estimado para comprar es 534.786 €, que incluye precio, ITP de 29.520 €, notaría, registro y gestión de 3.936 €, tasación y servicio comprador. Con hipoteca al 80 %, el efectivo inicial estimado es 141.186 €, compuesto por entrada de 98.400 € y costes de adquisición; no equivale al precio total al contado. El préstamo sería de 393.600 €. A 30 años y 3,5 %, la cuota alcanza 1.767 €/mes y los intereses totales estimados ascienden a 242.678 €. La decisión es comprobar que la cuota y el efectivo inicial encajan simultáneamente en el presupuesto
Precio máximo recomendado
Contraste entre capacidad financiera, evidencia de mercado y rentabilidad objetivo
Cómo interpretar el límite
El precio máximo recomendado por capacidad financiera es 363.357 €, calculado para una cuota del 30 % con entrada del 20 %. Está por debajo del valor de mercado de 492.000 € y del máximo por rentabilidad objetivo de 500.360 €. La restricción vinculante no es la evidencia de mercado, sino la capacidad financiera. La decisión para un comprador que priorice esfuerzo prudente es no superar 363.357 € sin mayor entrada, ingresos o menor deuda
Comprar o alquilar
Coste neto acumulado y patrimonio recuperable durante quince años
Alquiler acumuladoCoste neto de compra
Interpretación de comprar frente a alquilar
Con los supuestos aportados, comprar alcanza punto de equilibrio frente a alquilar en el año 4. A 15 años, el alquiler acumulado sería 460.697 €, mientras el desembolso de propiedad suma 533.125 €, con 388.446 € de patrimonio recuperable y un coste neto de compra de 144.679 €. El resultado depende de crecimiento del 2 % en precio y renta, venta con coste del 4 % e hipoteca al 80 % a 30 años y 3,5 %. La decisión cambia si el horizonte de permanencia es corto o si varían esos supuestos
Simulador de reforma
Coste de obra y revalorización necesaria para recuperar la inversión
Reforma y valor potencial
Presupuesto total—
Valor potencial—
Balance estimado—
Interpretación de la reforma
Una actualización ligera se estima en 27.300 € y arroja un resultado neto de 12.060 € en el escenario central de mejora del 8 %, aunque pierde 7.620 € en el conservador. La reforma media cuesta 58.800 € y solo arroja 240 € en el escenario favorable. La integral, de 93.800 €, presenta resultado negativo incluso en el escenario favorable. Son importes orientativos que requieren presupuestos reales y no garantizan una mejora de precio. La decisión es limitar la inversión previa a mejoras ligeras justificadas por el estado comprobado
Capítulo 2
Alquiler e inversión
Renta defendible, comparables, demanda, ocupación, rentabilidad y esfuerzo del inquilino
Renta central2.220 €/mesEscenario inferior2.000 €/mesEscenario superior2.400 €/mesRentabilidad bruta5,41 % Para un arrendador
Para el arrendador, 2.220 €/mes es una referencia ambiciosa pero incluida en el rango estadístico de la muestra de 2.000 a 2.400 €/mes. Equivale a 31,71 €/m², un 9,9 % por encima de la mediana del distrito y un 16,2 % sobre el segmento distrital de dos dormitorios. La prima requiere una presentación precisa del buen estado y de los elementos efectivamente disponibles, sin presumir ascensor ni otros servicios no confirmados. Los comparables cercanos muestran ofertas de 1.950 €, 2.400 € y 2.450 € con distintas superficies y configuraciones. Un inicio en 2.220 € permite comprobar aceptación sin entrar en el extremo superior de 2.400 €. Si la respuesta es débil, el primer ajuste debe acercar la renta a 2.000–2.100 €/mes
Para un inquilino
Para el inquilino, la renta de 2.220 €/mes está dentro del rango estadístico de la muestra, pero se sitúa en una zona alta frente al distrito Centro. Son 31,71 €/m² frente a 28,85 €/m² en el distrito y 27,30 €/m² en el segmento distrital de dos dormitorios. La comparación cercana ofrece alternativas de 1.950 € para 51 m² y 2.400 € para 94 m², aunque no son equivalentes en superficie, baños ni características declaradas. La renta propuesta no debe aceptarse por comparación territorial general, sino por el valor concreto de la distribución, conservación y equipamiento acreditado. La entrada inicial mínima de primer mes y fianza asciende a 4.440 €. Conviene negociar precio o condiciones si los atributos diferenciales no se documentan
Evolución de la renta publicada
Distrito y municipio en toda la serie histórica común disponible
Distrito CentroMunicipio Madrid
El gráfico muestra toda la serie disponible; la interpretación prioriza el periodo reciente para orientar la decisión actual.Interpretación de la evolución
Entre 2023T4 y 2026T3, el alquiler del distrito Centro pasó de 22,62 a 27,50 €/m², un 21,6 %. El municipio pasó de 18,59 a 25,71 €/m², un 38,3 %. El distrito conserva una prima del 7,0 % frente al municipio, aunque crece más despacio. La evolución apoya una renta alta, pero no confirma por sí sola 2.220 €/mes La decisión es fijar la renta con comparables vigentes y usar la evolución histórica como contexto, no como incremento automático.
Mapa de comparables de alquiler
Amplía el mapa, haz zoom y pulsa cada oferta para consultar sus datos principales
Comparables de alquiler
Fotografías y descripciones de las ofertas más próximas y similares
Vivienda de 51 m² con 2 dormitorios, 1 baños, con ascensor, edificio de 1900
51 m²153 m
Vivienda de 94 m² con 2 dormitorios, 2 baños, exterior, con ascensor, edificio de 1900
94 m²168 m
Vivienda de 75 m² con 2 dormitorios, 2 baños, exterior, con ascensor, edificio de 1900
75 m²172 m
Vivienda de 54 m² con 2 dormitorios, 1 baños, con ascensor, edificio de 1900
54 m²175 m
Vivienda de 41 m² con 1 dormitorios, 1 baños, exterior, con ascensor, edificio de 1900
41 m²74 m
Vivienda de 40 m² con 1 dormitorios, 1 baños, con ascensor, edificio de 1900
40 m²173 m
Vivienda de 45 m² con 1 dormitorios, 1 baños, exterior, con ascensor, edificio de 1900
45 m²135 m
Vivienda de 91 m² con 1 dormitorios, 1 baños, exterior, con ascensor, edificio de 1900
91 m²79 m
Interpretación de los comparables
Los comparables de alquiler más cercanos incluyen viviendas a 46, 72 y 137 m, publicadas o retiradas entre junio y agosto de 2026. Las rentas van desde 1.350 € para 54 m² hasta 3.400 € para un ático de 81 m², una amplitud que impide usar el promedio sin matices. El piso de 75 m² con dos dormitorios y dos baños anunciado en 2.450 € respalda una renta próxima a la estimada, aunque declara un baño adicional. Los anuncios de 51 y 53 m² a 1.950 € y 1.900 € sostienen niveles unitarios elevados para superficies menores. El retirado de 74 m² a 1.600 € es una referencia baja, pero corresponde a tres dormitorios y dos baños. La salida debe apoyarse en estado, amueblamiento y ascensor verificados
Distribución de la muestra de alquiler
1.000 ofertas en la muestra ampliada hasta 1.000 m
Interpretación de la muestra ampliada
El histograma utiliza 1.000 anuncios reales de alquiler dentro de 1.000 m. Para hacer legible la distribución se muestra el tramo entre 19 €/m² y 51 €/m², excluyendo visualmente 100 extremos. El 50 % central se concentra entre 24 €/m² y 37 €/m², con mediana de 30 €/m². La vivienda, a 31,71 €/m², queda por encima de esa mediana. La renta recomendada debe contrastarse con estado, equipamiento y duración real de los anuncios
Comparación territorial de la renta
Barrio, distrito, municipio y provincia en el último periodo común
Interpretación territorial
La renta del barrio Universidad es 29,27 €/m² y la del distrito Centro 28,85 €/m², frente a 31,71 €/m² de la vivienda. El municipio marca 26,11 €/m² y la provincia 24,71 €/m². Las variaciones anuales son 14,6 % en el barrio, 15,4 % en el distrito, 17,9 % en el municipio y 18,6 % en la provincia. La vivienda exige una prima local de 8,4 % sobre el barrio y 9,9 % sobre el distrito. Para el arrendador, esa prima requiere diferenciación; para el inquilino, permite exigir una justificación específica
Renta y crecimiento por distrito
Posición del distrito analizado frente a las referencias territoriales disponibles
Distrito Centro29 €/m²15,4 % interanual · 2026 T2Municipio Madrid26 €/m²17,9 % interanual · 2026 T2Provincia Madrid25 €/m²18,6 % interanual · 2026 T2 Nivel de rentas
Centro registra 28,9 €/m² y ocupa la posición 2 de 21 distritos de Madrid por nivel de renta. El abanico observado va de 17,3 €/m² en Moratalaz a 30,0 €/m² en Salamanca; esta comparación territorial sirve como contexto y no sustituye los comparables de máxima proximidad y similitud. La decisión es usar el mapa para calibrar el contexto territorial, no para trasladar automáticamente la mediana distrital al inmueble.
Crecimiento interanual
La variación interanual de Centro es del +15,4 % y lo sitúa en la posición 6 de 21 distritos. El mapa permite distinguir si el nivel actual se apoya en una tendencia reciente más fuerte o más débil que la del resto del municipio, evitando confundir un distrito caro con uno que necesariamente esté creciendo más.
Oferta, velocidad y demanda
Interpretación de la oferta y la demanda
El barrio Universidad reúne 401 anuncios de alquiler, con 8,9 semanas de comercialización y 42,0 % de absorción a 60 días. El distrito Centro suma 1.558 anuncios, 10 semanas y 39,7 %, mientras el municipio combina 6.631 anuncios, 7,9 semanas y 45,6 %. Desde 2023T1, el stock del conjunto cayó 40,6 %, el tiempo aumentó 100,0 % y la absorción bajó 9,1 %. En viviendas de hasta 70 m², el tiempo aumentó 150,0 % pese a la caída del stock. La oferta limitada apoya el alquiler, pero el plazo creciente aconseja no forzar la renta inicial
¿A quién favorece el momento del alquiler?
Señales actuales para arrendador e inquilino
Si alquilas como propietario
Para el arrendador, la evolución observada también es de equilibrio mixto: el stock del conjunto cayó un 40,6 % desde 2023T1, pero el tiempo de comercialización se duplicó y la absorción bajó un 9,1 %. En el barrio, el alquiler tarda 8,9 semanas y absorbe el 42,0 % a 60 días; en el distrito, 10 semanas y 39,7 %. La decisión es publicar en 2.220 €/mes solo con atributos claros y ajustar con rapidez si el plazo se desvía
Si buscas como inquilino
Para el inquilino, la menor oferta no elimina la capacidad de comparar: el stock cayó 40,6 %, pero el tiempo de comercialización aumentó 100,0 % y la absorción bajó 9,1 %. El segmento de dos dormitorios del distrito tarda 8,9 semanas y absorbe el 39,7 % a 60 días. Hay presión, aunque no una señal de salida inmediata generalizada. La decisión es negociar condiciones y no aceptar una prima sin comprobar el estado, la superficie y los servicios incluidos
Interpretación del momento de mercado
El alquiler combina menos stock con plazos más largos y absorción algo más débil, señales que se compensan entre sí. El arrendador puede intentar la renta central, pero debe vigilar la permanencia del anuncio. El inquilino debe asumir una oferta limitada, sin renunciar a comparar precio unitario y condiciones. La decisión práctica es pactar una renta sustentada en atributos verificables y no solo en el entorno
Sensibilidad de la renta mensual
Atributos verificables o mejorables y comprobación separada de superficie
Cómo utilizar la sensibilidad
La sensibilidad de renta utiliza 1.000 ofertas reales de la API geográfica de comparables, observadas hasta 1.000 m. Esto reduce la inestabilidad de los atributos poco frecuentes, aunque no convierte sus diferencias en efectos causales. La superficie y el ascensor se contrastan por separado mediante nuevas valoraciones. La renta final debe validarse con el estado y las características efectivamente comprobadas
Perspectiva del arrendador
Ocupación, gastos operativos, mantenimiento y renta neta
Ingresos netos después de ocupación y gastos
Con la renta central de 2.220 €/mes y once meses ocupados, el ingreso cobrado estimado es 24.420 €/año. El escenario central incorpora 590 € de IBI, 1.320 € de comunidad, 280 € de seguro y 2.215 € de mantenimiento, además de una reserva de puesta a punto, para un coste operativo de 4.406 €. El ingreso neto antes de financiación e impuestos sería 20.014 €/año y la rentabilidad neta 4,07 %. Con alta ocupación de 11,5 meses, la rentabilidad neta sube a 4,47 %; con diez meses y gestión, baja a 3,24 %. Las averías y la rotación pueden modificar estos importes de manera relevante. La renta es viable si se preserva ocupación y se presupuesta mantenimiento, no solo si se alcanza el precio publicado La decisión es mantener una reserva de mantenimiento y no depender del escenario de ocupación máxima.
Matriz de renta y ocupación
Modifica la renta y los meses ocupados para observar ingreso neto y rentabilidad
Escenario del arrendador
Ingreso cobrado—
Ingreso neto—
Rentabilidad neta—
Interpretación para un inversor
La matriz combina rentas entre 1.998 y 2.442 €/mes con ocupación de diez a 11,5 meses. En renta inferior y diez meses, el ingreso neto se estima en 15.841 €/año y la rentabilidad neta en 3,22 %, con mayor riesgo de vacancia. En renta central y once meses, el neto alcanza 20.014 €/año y el rendimiento neto 4,07 %. En renta superior y 11,5 meses, llega a 23.458 €/año y 4,77 %, pero con mayor riesgo de precio. La salida futura depende de un mercado de venta con 13–16 semanas de comercialización y comparables dispersos. La liquidez de salida no debe suponerse inmediata aunque el stock haya descendido. La decisión es invertir solo si el precio de compra y la deuda dejan margen en un escenario de renta central o inferior
Análisis de la inversión
Capital, costes, deuda, flujo de caja, ROCE y recuperación
Rentabilidad después de costes y financiación
La adquisición con hipoteca al 80 % exige 141.186 € de capital inicial, incluyendo 42.786 € de costes, y deuda de 393.600 €. Sin obras, el ingreso operativo neto anual es 20.014 €, frente a 21.209 € de servicio anual de deuda. El flujo después de deuda es negativo: −1.195 €/año, con un ROCE de −0,85 % y sin recuperación bajo estos supuestos. Añadir una mejora ligera de 17.500 € o una reforma parcial de 35.000 € no aumenta el ingreso operativo en los escenarios aportados y empeora el capital empleado. El CAPEX solo tendría sentido si elevara de forma verificable renta, ocupación o valor de salida. La decisión es reducir precio o deuda, o mejorar ingreso neto, antes de acometer inversión
Riesgo de la inversión
Impacto anual de los factores que más cambian el flujo de caja después de deuda
Flujo central-1.195 €/añoNOI central20.014 €/añoServicio anual de deuda21.209 €/año Tipo hipotecario
-2722 / +2547 € Renta mensual
-2295 / +2295 € Precio de compra
-2121 / +2121 € Costes operativos
-881 / +881 € Qué riesgo pesa más
El flujo central tras deuda es negativo en 1.195 €/año. Las variaciones de tipo hipotecario son las que más mueven el resultado, desde −3.917 € hasta 1.352 € anuales, seguidas por renta mensual, precio de compra y ocupación. Los costes operativos permanecen negativos incluso en su extremo favorable, con −314 €/año. La decisión es priorizar negociación de deuda y precio antes de confiar en recortes menores de gastos
Esfuerzo del inquilino
Compara la renta con tus ingresos y con las tasas observadas en el distrito y el municipio
Renta y capacidad mensual
Tasa de esfuerzo—
Renta máxima al 30 %—
Efectivo de entrada—
Interpretación para un inquilino
La renta central de 2.220 €/mes exige un 51,0 % del ingreso neto mensual medio de 4.351 €/mes indicado para el entorno. La matriz muestra que con 6.500 €/mes el esfuerzo sigue siendo 34,2 %, por encima del límite prudente del 30 %. Un esfuerzo inferior al 30 % requeriría al menos unos 7.400 €/mes de ingresos netos para esta renta, por encima de los tramos representados. Con 4.250 €/mes, una renta compatible con el 30 % sería 1.275 €/mes, 945 € menos que la estimada. La entrada inicial parte de 4.440 € con primer mes y fianza, y puede subir a 8.880 € con garantía y servicio. La recomendación es no asumir esta renta salvo que el hogar disponga de ingresos netos claramente superiores o ahorro suficiente
Capítulo 3
Entorno y Catastro
Servicios, ubicación, demografía, parque residencial, contexto estratégico disponible y documentación catastral
Servicios y conexiones cercanas
Centros educativos
5 dentro de 1 km
Biblioteca Pública Municipal Mario Vargas Llosa · 417 mBiblioteca Musical Víctor Espinós · 599 mBiblioteca Histórica Municipal de Madrid · 642 mCentro Privado de Educación Infantil, Primaria y Secundaria Colegio Internacional G. Nicoli · 954 mColegio San Antonio de Padua · 968 m
Farmacias
2 dentro de 1 km
Lda. Pilar Bruna · 395 mFarmacia Cepeda · 615 m
Hospitales
1 dentro de 1 km
Hospital Universitario HM Madrid · 452 m
Centros de salud
4 dentro de 1 km
Centro Salud Palma Norte · 329 mCentro de Salud Eloy Gonzalo · 723 mAGE Ginecología y Obstetricia · 862 mCalle de la Libertad · 994 m
Zonas verdes
1 dentro de 1 km
Plaza del Dos de Mayo · 102 m
Transporte público
2 dentro de 1 km
Línea 4 (Metro de Madrid) · 229 mLínea 5 · 632 m
Interpretación de los servicios
La cobertura de servicios es sólida por la presencia de seis categorías: cinco centros educativos, dos farmacias, un hospital, cuatro recursos de salud, una zona verde y dos referencias de transporte público. La necesidad cotidiana mejor resuelta es educación y salud básica, por número de recursos observados. La categoría que exige mayor desplazamiento entre las referencias aportadas es hospital, a 452 m, frente a zona verde a 102 m y transporte público a 229 m. Las distancias no permiten valorar horarios, capacidad ni calidad del servicio. La presencia de dos farmacias y cuatro recursos sanitarios reduce la dependencia de desplazamientos largos para gestiones habituales. La decisión práctica es comprobar a pie los recorridos y la adecuación de cada servicio al uso propio
Ubicación a cuatro escalas
Cada mapa conserva zoom, arrastre y ampliación independiente
Acceso inmediato
Barrio
Distrito y ciudad
Satélite
Interpretación de la ubicación
El inmueble se ubica en el barrio Universidad, dentro del distrito Centro, un entorno donde la oferta analizada combina 251 anuncios de venta y 401 de alquiler. Los datos disponibles sitúan las rentas del barrio en 29,27 €/m² y los precios de venta en 8.065 €/m², por encima de la media municipal. La actividad de movilidad se concentra en hostelería, con 39,2 %, y ocio, con 28,6 %, de modo que el uso residencial convive con flujos urbanos vinculados a esos destinos. El Ayuntamiento mantiene a 31 de agosto de 2026 un plan alternativo por las obras de automatización de la línea 6 entre Ciudad Universitaria y Argüelles hasta el 2 de septiembre, una afección temporal de la red que no equivale a una alteración permanente del entorno. La presencia de dos referencias de transporte público a 229 m mejora la movilidad cotidiana observada. El barrio concentra 2.276 viviendas turísticas, el 7,4 % del parque, dato relevante para la composición de usos pero insuficiente para atribuir efectos a este portal. Conviene visitar la calle en horario laboral y nocturno antes de decidir
Lectura a pie de calle
Tres vistas documentales y un cuarto visor Street View navegable
Interpretación visual del entorno
Se observan edificios de varias plantas con balcones, rejería en plantas bajas y fachadas de acabado tradicional. La calle presenta calzada adoquinada o pavimentada, aparcamiento en línea, bolardos y aceras de anchura contenida. Hay locales a pie de calle y actividad peatonal puntual, además de arbolado joven en la vía. En una de las vistas se aprecia trabajo de mantenimiento en fachada o instalación exterior. No se puede confirmar desde estas vistas si el edificio tiene ascensor, accesibilidad interior, aislamiento acústico, estado de instalaciones o conservación de zonas comunes. La decisión práctica es inspeccionar portal, escalera, vivienda y ruido antes de asumir cualquier atributo no visible
Perfil residencial y económico
Población101.372
Edad media44,6 años
Renta neta por hogar52.212 €
Hogares unipersonales45,6 %
Interpretación demográfica
El entorno reúne 101.372 habitantes, con edad media de 44,6 años y el grupo de 30 a 34 años como tramo principal. El tamaño medio del hogar es 2,04 personas y el 45,6 % de los hogares es unipersonal, mientras el 33,3 % tiene dos personas. La vivienda de dos dormitorios encaja funcionalmente en una estructura de hogares pequeños, aunque la estadística no identifica al futuro ocupante. El 37,4 % del parque está en alquiler y la población extranjera representa el 21,9 %. El ingreso medio del hogar indicado es 52.212 € anuales, pero la renta de 2.220 €/mes supone un esfuerzo elevado frente al ingreso neto mensual de referencia. La decisión es orientar el alquiler a hogares con ingresos superiores a los promedios reflejados o ajustar renta
Parque residencial
Antigüedad del parque
Rangos de superficie
Interpretación del parque y sus usos
El parque residencial suma 90.252 inmuebles y declara una superficie media de 69,5 m², prácticamente igual a los 70 m² de la vivienda. El tramo de 50–100 m² representa el 37,3 % del parque, por lo que la superficie declarada pertenece al formato dominante. En la distribución general del entorno, 46–60 m² concentra el 25,7 % y 61–75 m² el 15,0 %, confirmando presencia relevante de tamaños próximos. La construcción de 1900 encaja con un parque mayoritariamente datado entre 1900 y 1949 en la oferta disponible. El uso residencial es el principal, pero el 37,4 % de viviendas alquiladas y el 7,4 % de viviendas turísticas muestran movilidad residencial y presión de usos temporales. La decisión es verificar reforma, instalaciones y comunidad con más atención que la tipología, que sí es representativa
Entorno estratégico
Fuentes urbanísticas en Madrid
Documentación localizada para contrastar el planeamiento del entorno
Fuentes administrativas aplicablesFuentes localizadas3Fuentes oficiales mostradas3Fuentes accesibles mostradas3 Documentogeoportal/visor
Alcancemunicipal
Vigencia aparentependiente de validar
Planeamiento vigente; el propio visor indica que la información mostrada carece de valor legal
Madrid - Compendio 2025 de Normas Urbanísticas del PGOUM
Madrid · Madrid
Documentonormativa urbanística
Alcancemunicipal
Vigencia aparentependiente de validar
Compendio actualizado con artículos modificados o aclarados
Madrid - Buscador de planes urbanísticos
Madrid · Madrid
Documentoplaneamiento de desarrollo
Alcancemunicipal
Vigencia aparentependiente de validar
Planes en información pública, tramitación y aprobación definitiva
Estas fuentes ayudan a localizar documentación; no certifican la situación urbanística, la edificabilidad ni la legalidad de la parcela
Entorno estratégico
Inversión anunciada en Madrid
Proyectos próximos que pueden aportar contexto económico y de transformación
Entorno de 10 kmProyectos anunciados50Inversión anunciada7.242.639.669 €Inversión anunciada por habitante1.015 € Residencia y Centro de Día Las Rosas
Sanidad/Sociosanitario · residencia mayores y centro de día
Promotor u operadorComunidad de Madrid / concesionario por determinar
Inversión anunciada—
Distancia1,3 km
Primera actuación del Plan 40-40 licitada en Las Rosas; 150 plazas residenciales y 50 de centro de día, con apertura prevista en verano de 2028
Centro de Salud San Isidro-Quince de Mayo
Sanidad/Sociosanitario · Centro de salud
Promotor u operadorServicio Madrileño de Salud (SERMAS)
Inversión anunciada8.700.000 €
Distancia1,3 km
Adjudicada la construcción del nuevo centro que sustituirá al actual Quince de Mayo; inversión superior a 8,7 M€ y cobertura prevista de 16.500 vecinos
Residencia pública de mayores - ampliación de 120 a 161 plazas (AMAS)
Sanidad/Sociosanitario · Residencia de mayores - ampliación
Promotor u operadorComunidad de Madrid / AMAS
Inversión anunciada64.000.000 €
Distancia1,3 km
Una de las residencias públicas del programa incrementará capacidad de 120 a 161 plazas; inversión individual no desglosada
Comunidad de Madrid - incorporación de 1.800 plazas residenciales a la red pública
Sanidad/Sociosanitario · Red sociosanitaria - ampliación de capacidad
Promotor u operadorComunidad de Madrid
Inversión anunciada940.000.000 €
Distancia1,3 km
Nuevo Acuerdo Marco permite sumar hasta 1.800 plazas a la red pública y cubre 12.296 plazas en 120 centros
Hospital Universitario Infanta Leonor - ampliación
Sanidad/Sociosanitario · Hospital
Promotor u operadorComunidad de Madrid
Inversión anunciada35.400.000 €
Distancia1,3 km
Obras iniciadas; inversión 35,4 M€; nuevo edificio de más de 3.000 m² y plazo de 22 meses
Los importes son inversión anunciada o declarada asociada al proyecto; no representan inversión ejecutada ni impacto real medido en el PIB
Entorno estratégico
Alojamiento estudiantil en Madrid
Oferta documentada de residencias y alojamientos para estudiantes
Entorno de 10 kmAlojamientos estudiantiles87Camas verificadas2.738Camas por 1.000 jóvenes3,3 Universidad o campusUniversidad Internacional de la Empresa
Capacidad—
Distancia344 m
Universidad o campusUniversidad Pontificia Comillas
Capacidad—
Distancia404 m
Residencia Universitaria Nebrija-Chamberí
Madrid · Residencias Nebrija / Universidad Antonio de Nebrija
Universidad o campusUniversidad Antonio de Nebrija
Capacidad138
Distancia457 m
Residencia Universitaria Nebrija-Corazonistas
Madrid · Residencias Nebrija / Universidad Antonio de Nebrija
Universidad o campusUniversidad Antonio de Nebrija
Capacidad71
Distancia1,1 km
Residencia Universitaria Gómez Pardo
Madrid · Fundación Gómez Pardo
Universidad o campusUniversidad Politécnica de Madrid
Capacidad—
Distancia1,3 km
Las capacidades se muestran únicamente cuando constan como verificadas en la fuente; la ausencia de cifra no implica que el alojamiento no tenga plazas
Ficha catastral
Calle Ruiz 8, escalera 1, planta 2, puerta IZ
Referencia0457110VK4705E0007XJ
Parcela0457110VK4705E
UsoResidencial
Construcción1900
Superficie construida83 m²
Superficie de parcela167 m²
Interpretación catastral
Catastro identifica uso residencial, referencia 0457110VK4705E0007XJ y construcción de 1900. Constan 83 m² construidos, 68 m² a efectos catastrales y 15 m² de elementos comunes, frente a 70 m² declarados para la vivienda. La diferencia no exige por sí sola una corrección, porque las bases de superficie pueden no ser equivalentes. No constan ascensor, trastero, aparcamiento, portería, jardín, piscina ni certificado energético. La finca figura en planta segunda, puerta izquierda. La decisión es contrastar escritura, nota simple, plano y medición antes de vender, comprar o alquilar
