Capítulo 1
Venta y compra
Valor estimado, evidencia comparable, posición territorial, liquidez, negociación, costes y financiación
Valor central492.000 €Escenario inferior474.000 €Escenario superior512.000 €Precio unitario7.029 €/m² Para un vendedor
Un precio de salida defendible es 492.000 €, alineado con el valor central y por debajo de las referencias agregadas del barrio Universidad y del segmento de dos dormitorios. Permite competir frente a anuncios próximos de 495.000 €, 475.000 € y 550.000 €, sin depender de los comparables más caros. Salir por encima de 500.000 € exigiría justificar con documentación y presentación rasgos como exterioridad, luz, balcones, reforma reciente, ascensor o una distribución superior. El rango estadístico de la muestra llega a 512.000 €, pero no asegura que ese nivel sea alcanzable. La decisión recomendable es iniciar en torno a 492.000 € y revisar la respuesta antes de elevar expectativas
Para un comprador
Para el comprador, los 492.000 € equivalen a 7.029 €/m², frente a 7.700 €/m² de mediana distrital y 8.081 €/m² en el segmento de dos dormitorios. Los cierres estimados de comparables próximos cubren desde 433.119 € hasta 656.518 €, con casos cercanos de 451.356 €, 501.506 € y 515.184 €. Esa dispersión impide convertir un solo anuncio en precio de cierre. Una oferta negociadora debe tomar 492.000 € como ancla y descontar solo deficiencias verificadas de estado, superficie, ascensor u orientación. Un cierre alrededor del valor central sería coherente; pagar más requiere evidencia concreta de diferenciación
Evolución del precio publicado
Distrito y municipio en toda la serie histórica común disponible
Distrito CentroMunicipio Madrid
El gráfico muestra toda la serie disponible; la interpretación prioriza el periodo reciente para orientar la decisión actual.Interpretación de la evolución
Entre 2023T4 y 2026T3, el precio del distrito Centro pasó de 6.754 a 7.533 €/m², un 11,5 %. El municipio de Madrid pasó de 3.904 a 5.860 €/m², un 50,1 %. El distrito mantiene una prima del 28,5 % sobre el municipio, pero su crecimiento ha sido menor. La tendencia respalda el nivel territorial, no una subida automática sobre 492.000 € La decisión es apoyar el precio en la evidencia comparable actual y utilizar la serie histórica solo para interpretar el ciclo.
Mapa de comparables de venta
Amplía el mapa, haz zoom y pulsa cada oferta para consultar sus datos principales
Comparables de venta
Fotografías y descripciones de las ofertas más próximas y similares
Vivienda de 86 m² con 2 dormitorios, 2 baños, con ascensor, edificio de 1900
86 m²199 mCierre estimado 515.184 €
Vivienda de 62 m² con 2 dormitorios, 1 baños, con ascensor, edificio de 1900
62 m²276 mCierre estimado 433.119 €
Vivienda de 74 m² con 2 dormitorios, 1 baños, exterior, con ascensor, edificio de 1900
74 m²297 mCierre estimado 656.518 €
Vivienda de 72 m² con 2 dormitorios, 1 baños, exterior, con ascensor, edificio de 1900
72 m²11 mCierre estimado 410.324 €
Vivienda de 78 m² con 1 dormitorios, 1 baños, exterior, con ascensor, edificio de 1900
78 m²18 mCierre estimado 437.678 €
Vivienda de 77 m² con 1 dormitorios, 1 baños, exterior, con ascensor, edificio de 1900
77 m²19 mCierre estimado 360.173 €
Vivienda de 76 m² con 1 dormitorios, 1 baños, exterior, con ascensor, edificio de 1910
76 m²167 mCierre estimado 533.421 €
Vivienda de 56 m² con 1 dormitorios, 1 baños, exterior, con ascensor, edificio de 1900
56 m²88 mCierre estimado 255.312 €
Interpretación de los comparables
Los comparables más próximos y recientes se publicaron el 26 de agosto de 2026 a 78, 108 y 136 m, con precios solicitados de 495.000 €, 595.000 € y 695.000 €. Sus cierres estimados van de 451.356 € a 633.722 €, reflejando una dispersión elevada por superficie y atributos descritos. El dúplex de 62 m² en calle Carranza sostiene el distrito Centro baja de la referencia, mientras las viviendas con balcones, esquina o reforma completa tensionan la parte alta. El anuncio de 720.000 € para 74 m² destaca frente al resto y puede ser un valor atípico por sus cinco balcones y reforma. Los comparables interiores entre 550.000 € y 565.000 € cuestionan una salida demasiado baja, pero no permiten equiparación plena. La referencia de 492.000 € debe contrastarse con el estado y elementos reales de la vivienda
Distribución de la muestra comparable
1.000 ofertas en la muestra analítica ampliada hasta 1.000 m
Interpretación de la muestra ampliada
El histograma utiliza 1.000 anuncios reales dentro de 1.000 m. Para hacer legible la forma central se muestran los precios entre 5.488 €/m² y 14.059 €/m², excluyendo visualmente 100 extremos sin retirarlos de la evidencia de mercado. El 50 % central se sitúa entre 7.500 €/m² y 10.638 €/m², con mediana de 8.750 €/m². El inmueble, a 7.028 €/m², queda por debajo de esa mediana. La salida debe apoyarse en los comparables más semejantes, no en la cola alta del histograma
Percentiles del distrito
Análisis de la distribución
El valor unitario de 7.029 €/m² queda dentro del rango central de la muestra de venta, entre 6.233 y 9.091 €/m². Está un 8,7 % por debajo de la mediana de 7.700 €/m² del distrito Centro. La dispersión central alcanza el 37,1 %, por lo que las diferencias de anuncio son relevantes. Para el vendedor favorece una posición competitiva; para el comprador ofrece una referencia negociadora sin afirmar que sea una oportunidad absoluta
Comparación territorial del precio
Barrio, distrito, municipio y provincia en el último periodo común
Interpretación territorial
El barrio Universidad alcanza 8.065 €/m², por encima de los 7.700 €/m² del distrito Centro, 5.877 €/m² del municipio de Madrid y 3.947 €/m² de la provincia. La vivienda, con 7.029 €/m², queda un 12,8 % bajo la mediana barrial y un 8,7 % bajo la distrital. Las variaciones anuales divergen: 7,2 % en el barrio, 9,2 % en el distrito, 11,4 % en el municipio y 16,9 % en la provincia. La escala provincial crece más pero parte de un nivel mucho menor. Para vender, la referencia útil es barrio y distrito; para comprar, la comparación municipal solo aporta contexto amplio
Precio y crecimiento por distrito
Posición del distrito analizado frente a las referencias territoriales disponibles
Distrito Centro7.700 €/m²9,2 % interanual · 2026 T2Municipio Madrid5.877 €/m²11,4 % interanual · 2026 T2Provincia Madrid3.947 €/m²16,9 % interanual · 2026 T2 Nivel de precios
Centro registra 7.700 €/m² y ocupa la posición 5 de 21 distritos de Madrid por nivel de precio publicado. El abanico observado va de 3.346 €/m² en Villaverde a 9.969 €/m² en Salamanca; esta comparación territorial sirve como contexto y no sustituye los comparables de máxima proximidad y similitud. La decisión es usar el mapa para calibrar el contexto territorial, no para trasladar automáticamente la mediana distrital al inmueble.
Crecimiento interanual
La variación interanual de Centro es del +9,2 % y lo sitúa en la posición 13 de 21 distritos. El mapa permite distinguir si el nivel actual se apoya en una tendencia reciente más fuerte o más débil que la del resto del municipio, evitando confundir un distrito caro con uno que necesariamente esté creciendo más.
Precio y liquidez por tipo de vivienda
Comparaciones independientes por tipología, dormitorios y superficie
Interpretación por segmentos
El segmento de dos dormitorios del distrito Centro alcanza 8.081 €/m², con 425 anuncios, 15,9 semanas de comercialización y 34,2 % de absorción a 60 días. La vivienda queda un 13,0 % por debajo de ese nivel. En el barrio Universidad, el mismo segmento marca 8.578 €/m², 119 anuncios y 14,9 semanas. El total del distrito se sitúa en 7.700 €/m², por debajo del segmento comparable. La evolución anual del segmento distrital es 7,7 %, inferior al 9,2 % del total. Para el vendedor, el valor central es competitivo; para el comprador, la diferencia respalda pedir equivalencias reales antes de aceptar una prima
Oferta, velocidad y demanda
Stock, tiempo de comercialización, absorción y su evolución por segmento
Interpretación de oferta y demanda
El barrio Universidad reúne 251 anuncios de venta, 13,0 semanas de comercialización y 39,4 % de absorción a 60 días. El distrito Centro amplía el stock a 971 anuncios, con 15,9 semanas y 35,2 % de absorción, mientras el municipio combina 7.021 anuncios con 11 semanas y 43,4 %. Desde 2023T1, el stock del conjunto cayó un 63,7 %, pero el tiempo aumentó un 32,2 % y la absorción mejoró un 17,8 %. En hasta 70 m² el stock cayó 62,4 % y el tiempo subió 58,6 %. La menor oferta favorece la exposición, pero los plazos más largos piden precio disciplinado
¿Es un buen momento para comprar o vender?
Señales actuales para cada parte y decisión práctica
Si vendes
Para el vendedor, la evolución observada describe un equilibrio mixto: el stock del conjunto cayó un 63,7 % desde 2023T1 y la absorción a 60 días aumentó un 17,8 %, señales favorables. Sin embargo, el tiempo de comercialización subió un 32,2 %, y en hasta 70 m² creció un 58,6 %. Con 13,0 semanas en el barrio y 15,9 en el distrito, conviene salir cerca de 492.000 € y reservar margen para revisar precio si el plazo se alarga
Si compras
Para el comprador, la evolución observada no obliga a precipitarse: el stock de venta ha caído un 63,7 % y la absorción ha mejorado un 17,8 %, pero el tiempo de comercialización sube un 32,2 %. El segmento de hasta 70 m² presenta 15,9 semanas y 40,6 % de absorción en el distrito. La menor oferta limita la selección, aunque los plazos permiten inspeccionar y negociar. La decisión es ofertar con base en estado y documentación, no por urgencia general
Interpretación del momento de mercado
La reducción de stock y la mejora de absorción favorecen al vendedor, pero el aumento del tiempo de comercialización limita una estrategia exigente. El vendedor debería iniciar junto al valor central y revisar el posicionamiento si se supera el plazo del barrio. El comprador debe reconocer que la oferta es menor, pero usar los plazos y la dispersión de comparables para condicionar su propuesta a verificaciones concretas
Sensibilidad del valor estimado
Escenarios observados para atributos verificables o mejorables y comprobación separada de superficie
Cómo utilizar la sensibilidad
La sensibilidad se apoya en 1.000 ofertas reales de la API geográfica de comparables, observadas hasta 1.000 m y no únicamente en los 30 testigos seleccionados por la valoración. Las diferencias entre interior, terraza y estado describen asociaciones de mercado, no primas causales garantizadas. La superficie y el ascensor se contrastan por separado mediante nuevas valoraciones. Antes de fijar precio conviene confirmar cada atributo y actualizar la muestra
Negociación y cierre estimado
Descuento observado entre oferta y cierre estimado
Margen de negociación
El descuento de cierre estimado del distrito es 8,8 %, de modo que un precio publicado no debe confundirse con el resultado probable de escritura. En los comparables seleccionados, 495.000 € se traduce en 451.356 € de cierre estimado y 550.000 € en 501.506 €, ambos cercanos a ese orden de ajuste. La vivienda valorada en 492.000 € ya se sitúa bajo la mediana distrital. Para el vendedor, un descuento adicional amplio erosionaría una posición competitiva. Para el comprador, la negociación debe apoyarse en deficiencias objetivas y no aplicar mecánicamente el 8,8 %
Compraventas formalizadas ante notario
Operaciones escrituradas en código postal 28004; no son precios publicados ni cierres estadísticos estimados
Compraventas 2025870Precio formalizado7.936 €/m²Precio medio683.738 €Variación interanual+19,0 % Precio formalizado por m²
Quién compra
Estado de la vivienda
Tipología
Interpretación de las compraventas formalizadas
Las compraventas formalizadas disponibles corresponden al código postal 28004, sin uso de ámbito alternativo, y no a la calle ni al barrio de forma exclusiva. En 2025 se formalizaron 870 operaciones, con 7.936 €/m² y un precio medio de 683.738 €, tras un aumento anual del 19,0 %. El valor unitario estimado de la vivienda, 7.029 €/m², queda por debajo de esa referencia de escrituras. El precio medio formalizado no es comparable directamente con un piso de 70 m² porque mezcla superficies y calidades. No hay operaciones individuales disponibles, por lo que no se atribuyen direcciones ni cierres estimados concretos. La decisión es usar estas escrituras como contraste territorial, no como tasación directa
Estrategia de salida
Elige el equilibrio entre precio y tiempo esperado de comercialización
Venta rápida467.400 €10 semanasPrioriza velocidad y reduce exposición
Salida equilibrada492.000 €16 semanasEquilibra precio defendible y plazo
Precio exigente516.600 €25 semanasBusca maximizar precio y acepta más espera
Cómo elegir la estrategia
La estrategia rápida sitúa el precio en 467.400 € y un plazo de 10 semanas; la equilibrada, en 492.000 € y 16 semanas; la exigente, en 516.600 € y 25 semanas. El precio equilibrado coincide con la valoración central y con el tiempo base distrital de 15,9 semanas. La alternativa rápida reduce 24.600 € el precio, mientras la exigente añade 24.600 € y nueve semanas. La decisión es elegir velocidad o maximización de precio de forma explícita, no esperar ambos resultados a la vez
Costes, impuestos y efectivo de la venta
Perspectiva del vendedor después de comercialización, fiscalidad y deuda
Cuánto queda realmente después de vender
Con venta mediante agencia al 3 % más IVA, el efectivo antes de impuestos sería 473.490 €, frente a 491.350 € en venta directa; la comisión y sus impuestos suman 17.860 €. Si el precio de compra hubiese sido 246.000 €, el IRPF estimado sobre una ganancia de 227.490 € sería 52.302 €; con compra de 393.600 €, sería 17.255 € sobre 79.890 €. La plusvalía municipal estimada varía, por ejemplo, entre 2.568 € para cinco años y suelo de 49.200 €, y 11.414 € para veinte años y suelo de 98.400 €. Son escenarios sujetos a datos fiscales y documentales reales. La decisión es calcular el neto con la fecha, precio de adquisición y valor de suelo antes de aceptar una oferta
Simulador hipotecario
Modifica entrada, tipo e ingresos para entender cuota y tasa de esfuerzo
Hipoteca y esfuerzo mensual
Efectivo inicial estimado—
Cuota mensual—
Tasa de esfuerzo—
Coste real para el comprador
Sin financiación, el desembolso total estimado para comprar es 534.786 €, que incluye precio, ITP de 29.520 €, notaría, registro y gestión de 3.936 €, tasación y servicio comprador. Con hipoteca al 80 %, el efectivo inicial estimado es 141.186 €, compuesto por entrada de 98.400 € y costes de adquisición; no equivale al precio total al contado. El préstamo sería de 393.600 €. A 30 años y 3,5 %, la cuota alcanza 1.767 €/mes y los intereses totales estimados ascienden a 242.678 €. La decisión es comprobar que la cuota y el efectivo inicial encajan simultáneamente en el presupuesto
Precio máximo recomendado
Contraste entre capacidad financiera, evidencia de mercado y rentabilidad objetivo
Cómo interpretar el límite
El precio máximo recomendado por capacidad financiera es 363.357 €, calculado para una cuota del 30 % con entrada del 20 %. Está por debajo del valor de mercado de 492.000 € y del máximo por rentabilidad objetivo de 500.360 €. La restricción vinculante no es la evidencia de mercado, sino la capacidad financiera. La decisión para un comprador que priorice esfuerzo prudente es no superar 363.357 € sin mayor entrada, ingresos o menor deuda
Comprar o alquilar
Coste neto acumulado y patrimonio recuperable durante quince años
Alquiler acumuladoCoste neto de compra
Interpretación de comprar frente a alquilar
Con los supuestos aportados, comprar alcanza punto de equilibrio frente a alquilar en el año 4. A 15 años, el alquiler acumulado sería 460.697 €, mientras el desembolso de propiedad suma 533.125 €, con 388.446 € de patrimonio recuperable y un coste neto de compra de 144.679 €. El resultado depende de crecimiento del 2 % en precio y renta, venta con coste del 4 % e hipoteca al 80 % a 30 años y 3,5 %. La decisión cambia si el horizonte de permanencia es corto o si varían esos supuestos
Simulador de reforma
Coste de obra y revalorización necesaria para recuperar la inversión
Reforma y valor potencial
Presupuesto total—
Valor potencial—
Balance estimado—
Interpretación de la reforma
Una actualización ligera se estima en 27.300 € y arroja un resultado neto de 12.060 € en el escenario central de mejora del 8 %, aunque pierde 7.620 € en el conservador. La reforma media cuesta 58.800 € y solo arroja 240 € en el escenario favorable. La integral, de 93.800 €, presenta resultado negativo incluso en el escenario favorable. Son importes orientativos que requieren presupuestos reales y no garantizan una mejora de precio. La decisión es limitar la inversión previa a mejoras ligeras justificadas por el estado comprobado
